初めての競売
初めて競売に挑戦！
不動産投資を始めて、かれこれ３年目。
初めての競売に挑戦です。競売に挑戦しようと思った理由は、いい物件が現れないからです。近頃は、ネット上に物件がなく、次なる一手として競売を考えました。
不動産業者などから、いろいろな話を聞いてみると
最近の競売は高くてあまり魅力がない。一般の人が参入して、業者の入札価格も高くなっている
とのことでした。
しかしながら、昔の競売の情勢は知らないし、儲けがないならそもそも業者も入札に参加しないはずです。ですので、競売への挑戦も新たな不動産投資としてなお魅力があると判断しました。
競売の準備
競売に参加するにあたり、まず準備が必要です。競売の流れや、入札価格の予想など。
そこで、981.jpというサイトの有料会員となってみました。
さらに、不動産競売関係のYouTube も見まくりました。
対象とするのは、地元の競売物件。私が集中的に不動産投資のエリアとしているところです。
今回は380万円程度で出ていた、築年数20年の戸建て住宅。実際に現地調査に行って見ると、とても作りが綺麗でしっかり。
住宅街にあり全面道路も5メートル以上。
なぜか庭には日本庭園まであります。
すでに退去済みのようです。なお、YouTube情報によると、退去済みの場合には、入札価格が高くなる傾向があるようです。退去交渉など問題が少ないからだと思われます。
一目見て気に入りました。入札を決定。
入札価格の決定方法
入札価格を決めるにあたり、自分なりに頭を捻る必要があります。
安く落札したいが、それは業者も同じ。
業者と同じ思考方法を取る必要があります。なお、一般の方も入札すると思いますが、この場合、絶対に落札したいという考えから、市場から離れた価格になる傾向があり、その場合には、深追いする必要は無いと思います。
業者は、再販売するはず。リフォームはどこまでするのか？利益幅はどのくらいか？いくらで売るのか？
こういったことを推理するのが重要だろうと考えました。
私としては、外壁塗装で、200万円くらい。クロスの張り替えで50万。キッチンやトイレの入れ替えで50万。あとは清掃でなんとかする。
こんなことを考えました。
そのあと、SUUMOなどで近隣の中古戸建ての販売状況を調査しました。
正直個体差が大きく、はっきりしませんでした。そこで、比較的周辺地域では人気がある地域かそうではないか程度で検討を抑え、自分ならいくらなら買うかという感覚での検討をしました。
私なら1300万円なら住宅ローンを組める！と考えました。
ここで、おそらく、周辺の新築住宅の価格や土地の実勢価格などもちゃんと調査すべきだったと思いますが、そこまではしませんでした。
そして、肝心の、利益幅は３００万円としてみました。
入札金額は、販売価格よりも1.7倍弱の650万円程度で決定。
これなら、リフォームなどを合わせても、1000万延で仕上げることができるので、うまく売れれば300万円の利益幅を取ることができます。
実際、入札の方法や競売の仕組みなど、色々と検討することが多かったですが、この点は、また後で詳しく書けたらと思います。
これからもバシバシ入札していきたいので。
開札日
結果は、なんと想像を超えていました。
落札価格は約800万円！
負けました。想像よりもだいぶ高いです。しかし、ここまでなら、出してもいいかもと思えた金額です。
結構、失敗するとショックですね。
入札をしていたのは業者でした。
どんな考えで金額を決めたのでしょうか？経験もきっと豊富なので考え方があるのでしょう。再販売の価格の相場感、販売の自信も私とは雲泥の差でしょう。
これからは、こういったギャップを埋めていくべく、毎回しっかりと考える必要があるようです。
今回の落札価格を前提にすると
販売価格はもっと高くても行けた？1500-1700万円など。 しかし、それだと周辺の新築の物件価格にかなり肉薄していくので、売れるのか？
利益幅は思ったより少ない？ 300万円想定だったが、実はもっと利益幅を小さくして、回数をこなしていくという考えで業者は動いているのか？
リフォームの見積もりの甘さ？ 業者の場合、提携している工務店などがあり。もっと安くリフォーム実施可能なのかもしれない。そうだとすれば、素人大家としては。利益幅を少なくしてでも落札していく覚悟が求められる？
こんな感じの学びを得ました。
今回は結構残念でしたが、これからもバシバシ挑戦して相場感を磨いて行けたらいいなと思っています。それによって得られた知見をシェアしていければとも思っております。
それでは。
